Aufgrund der COVID-19 Pandemie kam es in Österreich zu mehreren Lockdowns, begleitet von Betretungsverboten im Handel und der Gastronomie. Nun stellt sich vielen Betroffenen die Frage, ob es eine Möglichkeit gibt, für diesen Zeitraum eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter durchzusetzen?

Gemäß § 1104 ABGB muss bei außerordentlichen Zufällen kein Miet- bzw. Pachtzins entrichtet werden, sofern das Bestandobjekt nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Als außerordentlichen Zufall nennt das Gesetz beispielhaft Feuer, Krieg und auch die Seuche.
Ist der Mietgegenstand nur beschränkt brauchbar, so ist gemäß § 1105 ABGB ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses zu erlassen.

Folglich kam es vermehrt zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern, bezüglich einer Mietminderung für den Zeitraum, indem ein Betretungsverbot behördlich angeordnet war. Hauptstreitpunkt war vor allem die Beurteilung von COVID-19 als Seuche im Sinne des § 1104 ABGB.

Die neueste Entscheidung des OLG Wien vom 17.02.2021 bringt nun etwas mehr Klarheit und Rechtssicherheit. Laut dieser Entscheidung sei COVID-19 als Seuche im Sinne des § 1104 ABGB anzusehen. Damit habe die Preisgefahr bei einer beschränkten oder unmöglichen Nutzung des Bestandobjekts der Bestandgeber zu tragen. 

Ist also ein Bestandobjekt wegen des behördlich angeordneten Betretungsverbots aufgrund der COVID-19 Pandemie nur eingeschränkt nutzbar, so muss der Bestandnehmer nur einen verminderten Bestandzins leisten. Ob und in welchem Umfang die Gebrauchsfähigkeit des Objektes eingeschränkt sei, solle nach den Grundsätzen des § 1096 Abs 1 ABGB beurteilt werden.

Eine höchstrichterliche Entscheidung des OGH zu diesem Thema steht noch aus. 
Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen im Rahmen eines persönlichen Beratungsgesprächs gerne zur Verfügung.